с 10 до 20 час

пн - сб

46002 Испания, Валенсия

Calle En llop, 1 bajo

+34 686 132 292

info@aliansvalencia.com

Процедура покупки недвижимости в Испании

Процедура покупки недвижимости в Испании

Из каких шагов состоит процедура покупки недвижимости в Испании.

Итак, объект выбран, NIE получено и счет в банке открыт. И даже с нашей помощью вы получили одобрение испанкого банка на ипотечное кредитование в нужном объеме.

Мы готовим всю документацию по данному объекту и проверяем его на наличие обременений. Предоставим вам выписку из Реестра Собственников недвижимости (с указанием наименования и адреса объекта, текущего собственника, наличия обременений (ипотеки и других), квитанцию IBI (налог на недвижимость), счета и квитанции об оплате коммунальных услуг (телефон, газ, электричество, вода), план объекта, кадастровый паспорт объекта, копию документа, удостоверяющего личность продавца.

 

Далее происходит согласование условий и подписание договора задатка (предварительный договор — «Contrato privado de compraventa»), в котором вы подтверждаете свое намерение купить этот объект путем внесения задатка, а продавец продать в оговоренный срок и подготовить необходимые документы со своей стороны, например, отсутствующий энергетический сертификат. На момент подписания договора задатка, вы вносите продавцу залоговую сумму в размере 2-5% общей стоимости недвижимости (5-10 тыс евро).

Контракт должен включать данные именно о том объекте недвижимости, который вы планируете приобрести, сведения о состоянии объекта недвижимости, его комплектации. Обратите особое внимание на форму и сроки платежей по контракту, на дату нотариального оформления сделки купли-продажи.

Помимо этого, внимательно ознакомьтесь с пунктами, в которых прописаны штрафные санкции для сторон в случае отмены сделки. Контракт составляется на испанском языке и языке покупателя (например, русский).

Все отношения сторон при купле-продаже недвижимости регулируются в соответствии с Гражданским Кодексом Королевства Испания (ст. 1454). Контракт о намерениях (предварительный контракт) содержит следующую информацию: «При невыполнении условий Договора любая из Сторон несет ответственность в соответствии со ст. 1454 Гражданского Кодекса». Регламентируется состояние и комплектация объекта недвижимости при продаже. К примеру, дом продается всегда с полностью оборудованной кухней (сантехника и бытовая техника, минимальный набор мебели), оснащенными санузлами, с наличием всех дверей и окон. Если на момент просмотра в доме была установлена система кондиционирования, она не может быть демонтирована до его продажи. Сад, гараж другие строения и помещения в доме также продаются со всем оснащением, которое присутствовало при показе объекта покупателю.

В процессе покупателями могут выступить участники, на которых представлены соответствующие документы. Тоесть, покупателей-собственников может быть несколько. В этом случае вам не придется проводить высокие дополнительные расходы по дарению и унаследованию.

В соответствии с испанским законодательством, право на владение собственностью имеют лица, достигшие совершеннолетия — 18 лет. При этом, права собственников могут быть как равными, так и различными. При оформлении купчей степень родства будущих собственников не имеет никакого значения. Кроме всего прочего, купленную недвижимость можно оформить на юридическое лицо.

  • официальное нотариальное подписание купчей. На это дается, как правило, 60 дней с момента подписания соглашения о намерениях и оплаты залога (по договору залога). До назначенной даты подписания вы должны будете положить на счет в банк сумму, необходимую для покупки недвижимости, оплаты налогов и оформления права собственности.
  • вы определяете налогового представителя для ведения финансовых отношений в ваше отсутствие по нашей рекомендации либо самостоятельно, который следит за уплатой налогов и списанием средств с вашего счета, получает информацию в режиме документооборота с налоговыми органами, страховыми и энергетическими компаниями.
  • оплата оставшейся стоимости (за минусом залоговой) продавцу посредством банковского чека на его имя. Оплата производится в момент нотариальной подписи купчей. Если для покупки недвижимости вы получаете ипотеку, то оплату остатка производит банк-кредитор.
  • получение покупателем ключей от объекта недвижимости и нотариально заверенной копии купчей. Оригинал купчей нотариус направляет в Реестр Собственности для регистрации сделки купли-продажи (регистрация занимает от одного месяца до трех). Вам предоставляется Nota Simple Informativa — выписка из реестра собственников недвижимости. Право собственности на недвижимость или земельный участок переходит к покупателю в момент подписания официального контракта купли-продажи (купчей). Под недвижимостью понимается любое здание и строение вне зависимости от его назначения (жилое, коммерческое). Испанское правительство всячески поощряет инвестирование в экономику страны, коим считается и приобретение недвижимости иностранными гражданами. Все права собственников полностью защищены законодательно. Даже запросы третьих стран на данные о собственниках недвижимости тут считаются вмешательством по внутреннюю экономику Испании. Конфискация объектов частной собственности (собственности иностранных граждан) в пользу третьих стран по определению невозможна.
  • продавец недвижимости передает новому владельцу документ, подтверждающий право собственности (права на эксплуатацию) – Cedula de habitabilidad и контракты с поставщиками воды и электроэнергии (покупка на первичном рынке). При покупке на вторичном рынке понадобятся сведения для внесения реквизитов нового владельца в имеющиеся договора с поставщиками коммунальных услуг, налоговыми органами, компаниями, обслуживающими сад, бассейн и т.д.
  • все расходы на оформление купчей и налоги, связанные с приобретением недвижимости, оплачиваются непосредственно в день нотариальной подписи купчей путем выдачи банковского чека на имя аудиторской компании, осуществляющей свою деятельность при нотариальной конторе. Сумма налогов рассчитывается заранее. Если покупка происходит с привлечением ипотечного кредита, то все налоги оплачивает непосредственно банк.
  • получение покупателем мультивизы в консульстве Испании (оформление занимает около десяти дней). Помимо собственника, мультивизу может получить его супруг (только в случае официального брака); дети, не достигшие совершеннолетия, а также родители пенсионного возраста.

Расходы, которые несет покупатель недвижимости, следующие:

  • налог ITP (переход права собственности) – 10 % от стоимости объекта по купчей. (Здесь нужно знать и о налоговой стоимости объекта, о которой мы изложим в отдельной теме)
  • оценка недвижимости (независимая экспертиза) – от 400 Евро. Здесь следует знать о налоговой стоимости.
  • расходы на нотариальное оформление – от 0,3 % до 0,5 %.
  • регистрация сделки в Реестре Собственности – от 300 до 600 Евро.
  • страхование объекта недвижимости – от 300 Евро (При покупке недвижимости в кредит банк непременно потребует застраховать ее. В Испании страховые компании неукоснительно исполняют свои обязательства, поэтому лучше застраховаться от возможных рисков: пожара, стихийных бедствий, кражи, коммунальных аварий и т.д. Выгоднее все страховки приобрести в одной компании, к тому же так проще решать вопросы при возникновении страхового случая).
  • переоформление коммуникаций в энергетических компаниях с заключением договоров обслуживания.

По всем вопросам мы берем на себя заботы клиента.